Procedura nabywania nieruchomości i wypłaty odszkodowań

05-04-2019

Procedura nabywania nieruchomości i wypłaty odszkodowań

WAŻNE INFORMACJE OGÓLNE

Procedury nabywania nieruchomości pod drogi krajowe, wypłaty odszkodowań z tego tytułu oraz ustalania odszkodowań za szkody powstałe w związku czasowymi zajęciami terenu, przeprowadzane są na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych(tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 1474 z późniejszymi zmianami).

Adres do korespondencji

Zgodnie z ustawą o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Wojewoda kieruje wszelką korespondencję do stron postepowania na adres ujawniony w ewidencji gruntów i budynków we właściwym starostwie. Wobec powyższego prosimy o sprawdzenie, czy adres w ewidencji odpowiada aktualnemu adresowi korespondencyjnemu, a jeśli nie – prosimy o aktualizację danych w ewidencji. Właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości ujawnieni w ewidencji gruntów i budynków otrzymają pisemnie od właściwego wojewody zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jak i zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania co pozwoli na czynny udział stron w powyższych postępowaniach.

 

Aktualizacja wpisów w księgach wieczystych prowadzonych przez właściwy miejscowo Sąd Rejonowy

Odszkodowanie za przejętą na własność Skarbu Państwa nieruchomość przysługuje dotychczasowemu właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe czyli np. wierzycielowi hipotecznemu.

 

W związku z powyższym ważne jest, aby zaktualizować w księgach wieczystych:

- wpisy dotyczące właściciela, poprzez ujawnienienie w szczególności postanowień o nabyciu spadków,

- wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych poprzez wykreślenie spłaconych hipotek bądź nieaktualnych służebności.

 

W przypadku występowania w księdze wieczystej hipoteki Wojewoda jest zobowiązany do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie ustalenia aktualnej wysokości wierzytelności głównej zabezpieczonej wpisem hipoteki w księdze wieczystej, co znacznie wydłuża termin wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, a w konsekwencji wypłatę odszkodowania.

 

Udostępnienie nieruchomości geodetom

Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne osoby wykonujące prace geodezyjne, w tym podziały działek, mają prawo wstępu na grunt i do obiektów budowlanych oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z wykonywanymi pracami, a właściciel lub inna osoba władająca nieruchomością są zobowiązani umożliwić geodetom wykonywanie prac geodezyjnych.

 

PROCEDURA NABYWANIA GRUNTÓW POD DROGI KRAJOWE

 

Wojewoda wydaje na wniosek Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Ostateczna decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podziały nieruchomości i przenosi z mocy prawa własność działek na rzecz Skarbu Państwa.

Nadanie decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości oraz uprawnia inwestora do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie i rozpoczęcia robót budowlanych.

 

Pamiętaj! Przekazanie nieruchomości GDDKiA i postępowanie wojewody w sprawie ustalenia kwoty odszkodowania to dwie odrębne procedury. Jedna nie zależy od drugiej.

 

Jeżeli pod budowę drogi przejęto tylko część nieruchomości a pozostała jej część, tak zwana „resztówka”, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, GDDKiA może nabyć ją na wniosek właścicieli w formie aktu notarialnego. W tym przypadku wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca na zlecenie GDDKiA. Jeżeli właściciel nie porozumie się z zarządcą drogi, co do ceny lub zasadności wniosku, to ewentualne spory rozstrzyga sąd w postępowaniu cywilnym.

 

USTALENIE ODSZKODOWANIA W PRZYPADKU, GDY DECYZJA O ZEZWOLENIU NA REALIZACJĘ INWESTYCJI DROGOWEJ STAŁA SIĘ OSTATECZNA

 

• decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje Wojewoda w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna
• wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej aktualnej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania
• jeżeli na wycenianej nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe np. służebność, to wysokość odszkodowania zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw
• jeżeli na wycenianej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, to hipoteka ta wygasa na nieruchomości przejmowanej pod drogę, a wysokość odszkodowania za nieruchomość pomniejsza się o odszkodowanie dla wierzyciela za wygaśnięcie hipoteki w wysokości aktualnego zadłużenia; w przypadku gdy zadłużenie z tytułu hipoteki przewyższa wartość nieruchomości to całość odszkodowania przysługuje wierzycielowi hipotecznemu - z pominięciem bonusów za wydanie nieruchomości, o których mowa poniżej tj. 5% i 10 000,00 zł

UWAGA! W wielu przypadkach przejmowana działka jest tylko częścią większej nieruchomości obciążonej hipoteką i często zdarza się, że na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego wierzyciel hipoteczny wyraża zgodę, by całość odszkodowania otrzymywał właściciel/użytkownik wieczysty, bo nie wpływa to na zabezpieczenie kredytu.

• w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości
• w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł.

 

 

USTALENIE ODSZKODOWANIA W PRZYPADKU, GDY DECYZJA O ZEZWOLENIU NA REALIZACJĘ INWESTYCJI DROGOWEJ JEST NIEOSTATECZNA, ALE NADANO JEJ RYGOR NATYCHMIASTOWEJ WYKONALNOŚCI

 

• jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje Wojewoda w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności
• GDDKiA może wypłacić zaliczkę w wysokości 70 % odszkodowania ustalonego przez Wojewodę w decyzji o odszkodowaniu; wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia przez właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości wniosku do GDDKiA o wypłatę zaliczki; pozostałe 30 % GDDKiA wypłaca w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna
• wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej aktualnej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania
• jeżeli na wycenianej nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe np. służebność, to wysokość odszkodowania zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw
• jeżeli na wycenianej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, to hipoteka ta wygasa na nieruchomości przejmowanej pod drogę, a wysokość odszkodowania za nieruchomość pomniejsza się o odszkodowanie dla wierzyciela za wygaśnięcie hipoteki w wysokości aktualnego zadłużenia; w przypadku gdy zadłużenie z tytułu hipoteki przewyższa wartość nieruchomości to całość odszkodowania przysługuje wierzycielowi hipotecznemu - z pominięciem bonusów za wydanie nieruchomości, o których mowa poniżej tj. 5% i 10 000,00 zł

UWAGA! W wielu przypadkach przejmowana działka jest tylko częścią większej nieruchomości obciążonej hipoteką i często zdarza się, że na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego wierzyciel hipoteczny wyraża zgodę, by całość odszkodowania otrzymywał właściciel/użytkownik wieczysty, bo nie wpływa to na zabezpieczenie kredytu.

• w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z rygorem natychmiastowej wykonalności to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości
• w przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł.